Hauts-Pavés · Nantes
Loire-Atlantique • 328 ventes · 129 annonces
Investir dans le quartier Hauts-Pavés à Nantes : prix, loyer et rendement 2026
Analyse du marché immobilier du quartier Hauts-Pavés : prix au m², loyer médian, rendement brut, biens à cibler et points d'attention. Données observées sur les 7 dernières années (328 ventes, 129 annonces).
Faut-il investir dans le quartier Hauts-Pavés ?
Hauts-Pavés est à aborder avec prudence. Le prix médian y est nettement supérieur à la moyenne de Nantes (+26 % vs ville), ce qui limite la rentabilité brute. Viser une décote nette à l'achat ou passer son tour : sans marge, la marge d'erreur est mince.
- Prix médian 4 322 €/m² (+26 % vs ville, 328 ventes) — ticket d'entrée élevé, marge de sécurité réduite.
- Loyer médian 16,3 €/m² (+7 % vs ville, 129 annonces) — loyer porteur, à exploiter sur les petites surfaces.
- Rendement brut 4,5 % (-0,9 pt vs ville) — défendable seulement avec un ciblage typologique précis.
- Cible recommandée : Studio / T1 (6,0 % estimé vs 4,5 % en moyenne sur le quartier).
- Tension locative 44/100 : tension faible — rester compétitif sur le loyer.
Profil adapté : à éviter, sauf forte décote ou stratégie spécifique.
Nantes : 5,4 %
Nantes : 3 423 €/m²
Nantes : 15,2 €/m²
Nantes : 54/100
Quel budget prévoir pour investir à Hauts-Pavés ?
Estimation basée sur le prix médian au m² × surface médiane observée par typologie. Donne un ordre de grandeur du ticket d'entrée — hors frais de notaire, travaux éventuels et frais d'agence.
Rendement et tension locative par typologie
Prix d'achat, loyer médian, rendement brut estimé et tension locative par type de bien.
| Typologie | Prix médian / m² | Fourchette prix | Loyer médian / m² | Surface | Rendement brut | Tension locative | Ventes | Annonces |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Studio / T1Meilleur rendement | 3 991 €/m² | 3 539 € – 4 657 € | 20,1 €/m² | 22 m² | 6,0 % | Faible · 36/100 | 46 | 35 |
| T2 | 4 100 €/m² | 3 514 € – 4 459 € | 16,8 €/m² | 41.5 m² | 4,9 % | Modérée · 52/100plus tendue | 69 | 46 |
| T3 | 4 214 €/m² | 3 859 € – 4 547 € | 14,1 €/m² | 59 m² | 4,0 % | — | 56 | 34 |
| T4 et + | 4 562 €/m² | 3 734 € – 5 007 € | donnée insuffisante | 103 m² | — | — | 31 | 9 |
| Maison | 6 261 €/m² | 5 275 € – 7 257 € | donnée insuffisante | — | — | — | 84 | 3 |
Source : transactions immobilières et annonces locatives observées dans le quartier. Une ligne est masquée si elle n'atteint ni 10 ventes ni 10 annonces. Les volumes en orange signalent des sous-totaux insuffisants pour rendre ce bloc (prix ou loyer) fiable individuellement. La tension locative par typologie est un score sur 100 ; comparez avec la médiane de Nantes pour évaluer la position relative du quartier.
Quels biens cibler à Hauts-Pavés ?
À privilégier
- Studio / T1 : rendement brut estimé à 6,0 % sur les données du quartier, meilleur ratio prix / loyer observé.
- T2/T3 destinés à une location longue durée stable, profil locataire qualifié.
À éviter
- Maison achetés au-dessus de 7 257 €/m² : haut de fourchette observée sur le quartier, rendement souvent comprimé. À réserver à une logique patrimoniale.
Points d'attention à Hauts-Pavés
Rendement comprimé par le prix
Le prix d'entrée élevé (+26 % vs ville) réduit mécaniquement la rentabilité brute. Acceptable pour un profil patrimonial, à éviter pour un profil cashflow.
Hauts-Pavés face aux autres quartiers de Nantes
Classement des quartiers avec rendement renseigné. La ligne courante est affichée avec son rang réel, même si Hauts-Pavés ne fait pas partie du top 8.
| Rang | Quartier | Prix m² | Loyer m² | Rendement | Tension |
|---|---|---|---|---|---|
| #1 | Perverie | 4 400 € | 22 €/m² | 6,0 % | 64/100 |
| #2 | Dalby | 3 661 € | 16,7 €/m² | 5,5 % | 55/100 |
| #3 | Jonelière - Université | 3 958 € | 17,7 €/m² | 5,4 % | 72/100 |
| #4 | Caserne Mellinet | 3 402 € | 15,1 €/m² | 5,3 % | 44/100 |
| #5 | Z.A. Sainte-Anne-Zone Portuaire | 3 445 € | 15,3 €/m² | 5,3 % | 70/100 |
| #6 | Saint-Jacques - Pirmil | 3 195 € | 14,2 €/m² | 5,3 % | 52/100 |
| #7 | Gaudinière | 3 389 € | 15 €/m² | 5,3 % | 54/100 |
| #8 | Secteur Salorges-Sainte-Anne | 3 522 € | 15,5 €/m² | 5,3 % | 52/100 |
| #52 | Hauts-Pavés (courant) | 4 322 € | 16,3 €/m² | 4,5 % | 44/100 |
| Hauts-Pavés est ajouté hors top 8 pour situer son rendement dans le classement de Nantes. | |||||
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