Depuis janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être proposé en location ; les F suivront au 1ᵉʳ janvier 2028 et les E au 1ᵉʳ janvier 2034. Faut-il pour autant écarter les mauvaises étiquettes ? Dans les 28 marchés locatifs actifs et suffisamment documentés que nous avons analysés, une mauvaise étiquette ne se traduit pas par un loyer plus faible ; lorsqu'un effet apparaît, il se retrouve surtout dans le délai de commercialisation. Et le risque le plus lourd se situe un niveau au-dessus du bien : à l'échelle des grands marchés étudiés, la part des logements E-G va de 12 % dans la couronne nantaise à 26 % sur le littoral et dans le rural ; à l'échelle communale, elle atteint 45,8 % des annonces à Châteaubriant.
En une minute
- ✔ Adapté si… vous achetez un A-D pour sécuriser un horizon long, ou un E-F décoté dont vous avez chiffré les travaux avant de faire une offre.
- ✔ Peu adapté si… vous achetez un F sans budget travaux, ou un E sur un horizon de 15-20 ans sans provision de rénovation.
- ✔ Risque principal : le délai de relocation plutôt que le niveau de loyer — et, à l'échelle du marché, un besoin de travaux que le rendement affiché ne montre pas.
- ✔ Horizon conseillé : sur un E, intégrer dès l'achat une enveloppe de rénovation si votre horizon approche ou dépasse 2034 — ou si les travaux deviennent nécessaires avant cette échéance.
- ✔ Marchés comparables : Nantes, Saint-Herblain, Châteaubriant, La Baule.
Données mobilisées : 5 336 annonces locatives dont l'étiquette est renseignée, sur 28 communes de Loire-Atlantique (analyse Decidimo, 12 mois glissants arrêtés au 31 décembre 2025). Ces communes ont un point commun décisif pour la lecture de ce qui suit : elles ont toutes un marché locatif actif — seule condition pour que les indicateurs soient calculables, de 29 annonces sur douze mois pour la plus petite à 3 625 pour Nantes. Ces communes représentent 58 % de la population départementale en 2023 (INSEE). Nous décrivons donc les marchés locatifs mesurables de la Loire-Atlantique, pas son parc de logements.
Ce que dit le calendrier, concrètement
L'interdiction porte sur les nouveaux contrats, les renouvellements et les reconductions tacites : un bail en cours n'échappe pas à l'échéance, il y arrive à sa reconduction. Un F acheté à l'été 2026 dispose donc de moins de dix-sept mois avant l'échéance de 2028 ; un E, d'environ sept ans et quatre mois avant celle de 2034. Le premier délai ne laisse pas le temps d'un chantier serein ; le second laisse encore plusieurs années pour planifier les travaux, mais pas pour les ignorer dans un projet patrimonial à quinze ou vingt ans.
S'y ajoute une contrainte que beaucoup découvrent après l'achat : depuis le 24 août 2022, le loyer d'un F ou d'un G ne peut plus être augmenté — ni à la relocation, ni au renouvellement — jusqu'à ce que des travaux ramènent le bien en classe E (ministère de la Transition écologique).
Une précaution avant d'écarter un bien sur son étiquette : au 1ᵉʳ janvier 2026, la méthode de calcul du DPE a intégré un nouveau coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire, passé de 2,3 à 1,9 (arrêté du 13 août 2025). Aucune étiquette ne s'est dégradée, et le gouvernement estime qu'environ 700 000 logements chauffés à l'électricité sortent du statut de passoire sans travaux (réponse à la question écrite n° 9716, 3 février 2026). Faites vérifier le classement à jour plutôt que de vous fier à un diagnostic antérieur.
Le parc locatif est moins « passoire » que le discours ambiant
Sur les 28 communes analysées, les classes A à D regroupent 77,1 % des annonces, la classe D étant la plus fréquente (34,6 %). Les G ont quasiment disparu : cinq annonces sur 5 336. Cette présence résiduelle dans les annonces locatives est cohérente avec l'interdiction entrée en vigueur en 2025 — nos données ne disent pas ce que sont devenus ces logements, entre rénovation, vente, retrait du marché ou bascule vers la location touristique.
Ce constat déplace le sujet. Le risque n'est plus le G, introuvable dans l'offre, ni même le F (4,9 %) : c'est le E, 18,0 % des annonces analysées, avec une échéance à 2034 — la classe la moins discutée et la plus susceptible d'entrer dans un portefeuille par défaut.
Le DPE fait-il baisser le loyer ? Ce que montrent les annonces
Sur les annonces brutes, les mauvaises étiquettes affichent souvent un loyer au m² supérieur aux bonnes. À Nantes, les E-G se louent 16,21 €/m² contre 15,13 € pour les A-C. Personne ne paie une prime pour un logement énergivore : comprendre l'artefact évite une erreur d'arbitrage.
Ce n'est pas un simple effet de surface. Même à typologie constante, le paradoxe demeure : à Nantes, un T2 classé E affiche 16,81 €/m² contre 15,66 € pour un C. Une partie de l'écart semble plutôt venir de la composition de l'offre — les E-G sont nettement plus représentés dans les annonces meublées (31,7 %) que dans les annonces vides (20,4 %), et le meublé se loue structurellement plus cher au m².
La comparaison entre les deux segments va dans le même sens : sur les 28 communes, l'écart entre un C et un F est de +5,9 % en location vide contre +16,7 % en meublé. En location nue, l'étiquette est donc à peu près neutre sur le loyer affiché, des grandes villes aux communes de moins de 15 000 habitants. Le régime de location apparaît ainsi comme un facteur de lecture plus important que l'étiquette seule — avant de comparer deux loyers, vérifiez que vous comparez le même régime (LMNP au réel).
Où l'effet du DPE apparaît : le délai de commercialisation
L'écart se lit dans le temps de mise en location. À Nantes, un bien classé A voit son annonce retirée en 9 jours en médiane, contre 16 pour un E. À Saint-Herblain : 12 jours pour un C, 22 pour un E. Mais cet écart n'apparaît pas partout :
| Marché | Classe C | Classe E | Écart |
|---|---|---|---|
| Couronne nantaise (12 communes) | 11,5 j | 15,8 j | +4,3 j |
| Nantes | 13 j | 16 j | +3 j |
| Littoral (5 communes) | 13,5 j | 11,9 j | −1,6 j |
| Rural et rétro-littoral (8 communes) | 18,7 j | 11,0 j | −7,7 j |
Dans nos données, l'écart apparaît surtout là où l'offre est suffisamment abondante pour laisser du choix aux locataires : dans la couronne nantaise, 88 % de l'offre est classée A-D, et un E s'y distingue immédiatement. Sur le littoral et en rural, l'offre est à la fois plus mal classée et beaucoup moins volumineuse — quelques dizaines d'annonces par an et par commune — ce qui rend l'effet de l'étiquette nettement moins lisible. Le signal disparaît ; cela ne signifie pas qu'il s'inverse.
Conséquence pour la stratégie de rénovation : le gisement de logements mal classés est le plus abondant précisément là où nous ne parvenons pas à mesurer de prime à la bonne étiquette, et il est étroit dans la couronne nantaise, où l'écart de délai est le plus net. Dans les données dont nous disposons, le principal signal observable se retrouve donc dans le délai de commercialisation — une composante que le rendement affiché d'une annonce n'intègre pas (rendement brut ou net).
Le risque est dans le marché avant d'être dans le bien
Le risque ne se mesure donc pas seulement à l'échelle du logement : il dépend aussi du marché dans lequel il se situe. Dans notre échantillon, la part des annonces classées E-G va de 8,8 % à Saint-Herblain à 45,8 % à Châteaubriant, et le rendement affiché n'en dit rien — Blain et Châteaubriant présentent le même rendement brut de 7,1 % pour, respectivement, 11,6 % et 45,8 % d'annonces exposées.
Ces parts sont calculées sur les annonces disponibles et ne constituent pas une photographie exhaustive du parc privé. Elles demandent d'autant plus de prudence que la commune compte peu d'observations : sur un marché de quelques dizaines d'annonces annuelles, quelques biens suffisent à déplacer sensiblement une proportion.
Menace ou levier ? Deux stratégies, deux profils
Défensive : viser les A-D pour sécuriser un horizon long, en acceptant un prix d'achat plus élevé. Cohérent pour les profils patrimoniaux et pour tout investisseur dont la trésorerie est engagée par l'acquisition. Particulièrement pertinent dans la couronne nantaise, où l'écart de délai entre bonnes et mauvaises étiquettes est le plus marqué.
Value-add : acheter un E ou F décoté, budgéter la rénovation dès le plan de financement, capter la décote d'achat et le saut de classe. Quatre conditions cumulatives : une épargne disponible au-delà du prix d'achat, un horizon suffisant pour amortir les travaux, des devis chiffrés avant l'offre — et, idéalement, un marché où la meilleure étiquette améliore effectivement la liquidité ou la valeur du bien, ce que nos données actuelles ne permettent pas encore de mesurer.
Un document réglementaire aide à instruire ce dossier avant l'offre. Pour une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété, lorsque le logement entre dans le champ de l'obligation, la vente d'un bien classé F ou G impose un audit énergétique réglementaire depuis le 1ᵉʳ avril 2023, étendu aux E depuis le 1ᵉʳ janvier 2025. Il présente plusieurs scénarios de travaux, avec une estimation des coûts et des aides mobilisables (ministère de la Transition écologique). Attention au périmètre : l'obligation ne s'applique pas aux lots vendus en copropriété.
Nous ne publions aucun chiffre de décote : elle n'est pas mesurable dans nos données actuelles et se négocie au cas par cas, sur devis.
Les limites de ce raisonnement
Nos chiffres ne sont pas une moyenne départementale. Les communes analysées sont celles dont le marché locatif est assez actif pour être mesuré ; les absentes sont surtout de petites communes rurales. L'exposition réelle du département peut donc différer sensiblement de ces 26 % : nos données ne permettent pas d'en estimer le niveau pour les communes non mesurées.
Et une commune absente n'est pas une commune sûre : c'est une commune non mesurée. Là où l'on ne peut pas mesurer le délai de relocation, on ne peut pas non plus provisionner sa vacance. L'absence de donnée n'est pas un feu vert — c'est une information sur la liquidité du marché.
Deux réserves enfin. Nos indicateurs décrivent des annonces et leur durée de présence sur le marché : ils établissent des associations, pas des mécanismes. Une étiquette moyenne va souvent de pair avec un bâti, une localisation et un niveau d'équipement particuliers, dont nous ne séparons pas les effets. Et le DPE n'est qu'un des risques réglementaires : encadrement des loyers, fiscalité et règles locales se cumulent, et c'est leur combinaison rapportée à votre profil qui décide (méthode profil × marché).
Comment appliquer cette méthode
Le DPE ne dit pas quel bien acheter. Il dit quelles combinaisons bien × marché × profil sont à écarter — et c'est déjà l'essentiel du travail. Pour situer le marché visé sur les autres indicateurs : analyser une ville avant d'investir.
Source : analyse Decidimo des annonces locatives, 28 communes de Loire-Atlantique, 12 mois glissants arrêtés au 31/12/2025 (mise à jour août 2026). La répartition des étiquettes, le délai médian de retrait et la segmentation meublé/vide sont des indicateurs calculés par Decidimo à partir des annonces analysées : il ne s'agit pas de statistiques officielles. Calendrier d'interdiction, gel des loyers, coefficient de conversion et audit énergétique : ministère de la Transition écologique et réponse gouvernementale à la question écrite n° 9716 (3 février 2026), vérifiés le 20/08/2026.