Une annonce affiche « 7 % de rendement ». Ce chiffre est presque toujours un rendement brut — et le brut est au rendement ce que le chiffre d'affaires est au bénéfice : un point de départ, pas un résultat.
Les trois étages du calcul
Le brut : loyer annuel ÷ prix d'acquisition. C'est l'indicateur des annonces et des comparaisons entre villes. À Nantes, le rendement brut médian ressort à 5,5 % — 7,1 % sur les studios, 5,2 % sur les T3. Utile pour filtrer, insuffisant pour décider. Premier réflexe : calculer sur le prix tout compris (frais de notaire ~8 % dans l'ancien, agence, travaux), pas sur le prix affiché.
Le net de charges : on retranche du loyer annuel tout ce qui sort de votre poche chaque année — charges de copropriété non récupérables, taxe foncière, assurance PNO, gestion locative le cas échéant, entretien, et la provision pour vacance. Cette dernière est la plus oubliée et la plus mesurable : un mois vide par an ampute le loyer annuel de 8,3 %. C'est là que les données de tension locale deviennent un paramètre financier — un studio nantais reloué en 9 jours ne provisionne pas comme un bien sur un marché détendu.
Le net-net (après fiscalité) : le même bien peut rendre du simple au double selon le régime — location nue au micro-foncier ou au réel, meublé au micro-BIC ou LMNP au réel avec amortissements. La fiscalité ne se subit pas, elle se choisit.
Exemple illustratif : un T2 à Nantes
Hypothèses volontairement médianes, à adapter à chaque bien : T2 acheté 145 000 € (milieu de la fourchette nantaise 123 000–167 000 €), loué au loyer médian de la typologie, 695 €/mois.
Brut affiché : 695 × 12 ÷ 145 000 = 5,8 % — cohérent avec le ~5,9 % médian observé sur les T2 nantais. Brut sur coût réel (notaire ~8 % → 156 600 €) : 5,3 %. Puis, en retranchant des ordres de grandeur classiques — charges non récupérables, taxe foncière, PNO, entretien, demi-mois de vacance — le net de charges descend typiquement dans une fourchette de 4 à 4,5 % avant impôt, selon la copropriété et le mode de gestion. L'écart brut/net-net dépasse fréquemment 2 points.
La leçon : deux biens à 5,8 % brut peuvent finir à 4,5 % et 3 % net-net. Le brut compare des marchés ; seul le net compare des investissements.
Les données qui fiabilisent le calcul
Trois paramètres du calcul se mesurent ville par ville plutôt que de se deviner : le loyer réel par typologie (médiane et fourchette, pas le loyer espéré de l'annonce), le délai de relocation (votre provision pour vacance), et la trajectoire des loyers (votre revalorisation future). C'est précisément ce que produisent les pages marché locatif de Decidimo — le reste (charges, taxe foncière) se lit dans les documents de copropriété avant l'offre.